والسؤال نفسه مش مظبوط. لأن الرقم لوحده مايعنيش حاجة قبل ما تعرف النظام اللي اتحسب بيه. نفس الشقة بالظبط ممكن تطلع بأربع أرقام مختلفة تمامًا، والأربعة يكونوا صح — كل واحد في نظامه.
فقبل ما نتكلم في أي رقم، تعالى نمشي على الأربع أنظمة اللي في السوق. والفرق بينهم مش في السعر. الفرق في اللي بيحصل بعد ما تمضي.
ليه السؤال ده صعب يتسأل
في المعاينات، السؤال ده بيفضل واقف في عين العميل شوية قبل ما يتقال.
والسبب إنه مش عارف هو بيشتري إيه بالظبط. أغلب الناس ماعندهاش خلفية إنها تجيب مهندس أو مصمم داخلي من الأساس، فمش واضح قدامها القيمة اللي هتاخدها منه. الصورة الذهنية بتبقى: شركة عندها صنايعية ومقاولين وعارفين يمشّوا الشغل، وبيوروك كام صورة حلوة.
وطول ما ده هو التصور، الرقم بيبقى الحاجة الوحيدة اللي تقدر تقارن بيها. فالناس بتختار بالأرخص، مش لأنها بتدوّر على الأرخص — لأن مافيش حاجة تانية قدامها تقارن بيها.
والحقيقة إنك مش محتاج تفهم في تشطيبات عشان تقارن صح. محتاج تعرف حاجة واحدة بس: النظام اللي العرض اتكتب بيه. وهي دي اللي هنمشي عليها دلوقتي.
1 · نظام المتر
الشركة بتقولك سعر المتر، وإنت بتضرب في المساحة.
عندك شقة 100 متر، والشركة قالت 3,000 للمتر، يبقى 300,000 وتخلص الشقة. وفي الغالب بيبقى قدامك تلات أسعار للمتر وتختار واحد فيهم.
وده أوضح نظام وأسهل واحد تقارن بيه من برة. وعشان كده هو الأكتر انتشارًا في السوق.
والمثال اللي بيوري النظام: السيراميك
وقلنا إن قدامك تلات أسعار للمتر. تعالى ناخد الباقة الأعلى فيهم — 4,000 للمتر. يبقى إجمالي المقايسة 400,000.
جه وقت اختيار السيراميك، والبلاطة اللي عجبت العميلة مقاس 60×120.
والمقاسات الكبيرة بيفضل معاها البورسلين المستورد، لأن المصري بيقوّص في البلاطات الكبيرة. سعر المتر الهندي وقتها كان 750.
| البند | المتر |
|---|---|
| البلاطة — بورسلين هندي | 750 |
| التركيب | 150 |
| مونة وخامات وتشوين | 100 |
| الإجمالي للمتر | 1,000 |
والمساحة تقريبًا: الأرضيات بمساحة الشقة — 100 متر — وحوائط الحمامات والمطبخ لسقف كامل حوالي 70 متر. زايد الهالك، والبلاطة الكبيرة هالكها أعلى لأن القصّ فيها بيضيّع أكتر.
يعني الكمية بتقرب من 180 متر — قرب ضعف مساحة الشقة، وده اللي بيفاجئ أغلب الناس.
قرب نص المقايسة راحت في بند من عشرين بند.
- من فين الأرقام
- حساب بند اتعمل في معاينة حقيقية، 2026.
- وإيه اللي مابتقولوش
- دي حالة واحدة، مش متوسط سوق ولا تسعيرة. أسعار الخامات بتتغيّر، والمقاس والمصدر والمساحة بيفرقوا، والكميات تقريبية. الرقم هنا بيوري إزاي البند بيتحسب، مش كام بيتكلّف عندك.
- وحمل الصبة
- الأوزان والسُمك اللي فوق قيم متعارف عليها في التنفيذ. والحاكم لحساب الأحمال في مصر هو كود 201 — وأي قرار على مبنى بعينه بيرجع لمهندس إنشائي مؤهل، مش لصفحة.
والبلاطة الكبيرة تمنها مش في تمنها بس
المقاسات دي محتاجة سطح مستوي بدقة أعلى — فبتزوّد بند الخرسانة العادية في الأرضيات وبند المحارة في الحوائط. يعني اختيار البلاطة بيحرّك بنود تانية في المقايسة مالهاش علاقة بالسيراميك.
وفيه حتة أبعد من التكلفة. الصبة دي حمل ميت إضافي على البلاطة الخرسانية، وسُمكها بيتحدد على حسب منسوب التشطيب — ومتوسطه حوالي 12 سم.
يعني «خرسانة عادية 12 سم» مش بند تكلفة بس — ده بند بيغيّر حمل على بلاطة.
وده سؤال إنشائي مش تشطيبي، وإجابته مش عند المقاول ولا عندنا — هي في الرسومات الإنشائية للمبنى، أو في فحص بمهندس إنشائي مؤهل. إحنا بنقول إن السؤال ده موجود ومهم — مش بنجاوبه لك عن مبناك.
والسقف اللي مش مكتوب
الشركة لما بتحط سعر متر، بتكون حاسبة كل بند على مواصفة معيّنة عندها. في السيراميك مثلًا، المواصفة اللي المقايسة اتبنت عليها ممكن تكون بلاطة مصري 60×60 بسعر 100 جنيه.
والمواصفة دي مش مكتوبة في العرض اللي شفته.
فاللي بيحصل إنك بتختار بلاطتك بعد ما تكون مضيت، وساعتها بيتقالك إن دي بلاطة أكبر من المفروض، وإن فيه فرق هيتدفع.
والشركة مش بتغش هنا. هي حسبت على مواصفة، وإنت اخترت مواصفة تانية. المشكلة إن المواصفة اللي اتحسب عليها مكانتش قدامك من الأول عشان تعرف إنت داخل على إيه.
وده مش في السيراميك بس. ده في كل البنود — الأبواب والمطابخ والأدوات الصحية والدهانات والنجارة. كل بند وراه سقف، وكل سقف بيظهر يوم ما تختار.
2 · نظام المقاولة
هنا بتيجي شركة وبتعمل معاينة. والمعاينة دي هدفها تعرف البادجت والشكل النهائي اللي إنت عايز توصله. وبعدها بتقولك رقم ثابت للتنفيذ — شقتك بـ400 ألف، والرقم ده هو اللي هتدفعه.
وده مريح، لأنك عارف من أول يوم إنت داخل على كام.
بس الرقم الثابت لازم يخرج من حتة.
لما السعر يبقى مقفول والاختيارات مفتوحة، الحتة الوحيدة اللي فيها مساحة هي الخامات. مش الجودة ولا الوقت — الخامات، وهي عصب المشروع كله.
فنفس آلية السقف اللي شفناها في نظام المتر بتشتغل هنا برضه، بس بشكل أقل وضوح: مافيش سعر متر تقدر تحسب عليه، وفيه رقم واحد كبير وإنت مش شايف اتقسم إزاي.
والقانون المدني بيوصّف الحالة دي في المادة 658:
«إذا أُبرم العقد بأجر إجمالي على أساس تصميم اتفق عليه رب العمل فليس للمقاول أن يطلب زيادة في الأجر، ولو حدث في هذا التصميم تعديل أو إضافة، إلا أن يكون ذلك راجعًا إلى خطأ من رب العمل، أو يكون مأذونًا به منه، واتفق مع المقاول على أجره.»
يعني المقاول شايل المخاطرة بحكم تركيب العقد نفسه. والضغط على الخامات مش سوء نية — ده المكان الوحيد اللي فاضل فيه مساحة.
وفيه حتة تانية في نفس المادة تنفعك: أي تعديل أو إضافة، عشان يتحسب زيادة، لازم يكون بإذنك وباتفاق على أجره. مش بعد التنفيذ.
3 · نظام الباقات
ده أقرب حاجة لنظام المتر — بردو سعر بالمتر — بس متلبّس شكل تاني.
الشركة بتحط تلات أو أربع باقات وبتسمّيها برونز وسيلفر وجولد وبلاتينيوم، وأي حاجة تانية بتلمع.
والاسم بيدي إحساس إنك بتختار مستوى. وإنت في الحقيقة بتختار سقف.
كل باقة وراها نفس الحكاية: مواصفة مفترضة لكل بند، مش مكتوبة قدامك، وبتتكشف يوم ما تختار. فالباقات في الآخر هي نظام المتر، بأسماء أحلى.
4 · نظام النسبة
الفكرة هنا مختلفة من الأساس: مافيش رقم بيتقالك في الأول.
اللي بيتعمل هو مقايسة تفصيلية قبل أي شغل — فيها كل البنود، وبكل الكميات، وتوصيف كل بند، وطريقة تنفيذه. وكل بند بسعر مصنعياته وسعر خاماته.
المقايسة دي بتديك إجمالي. وعلى الإجمالي ده بتتحط النسبة المتفق عليها — ودي نسبة المهندس أو الشركة.
يعني اللي بتتفق عليه من أول يوم مش الرقم النهائي. إنت بتتفق على النسبة، وعلى التوصيف، وعلى إن الحساب مكشوف قدامك.
والصورة دي القانون بيتعامل معاها غير الأولى. في المادة 657، لو بان أثناء الشغل إن التنفيذ محتاج مجاوزة محسوسة للمقايسة المقدّرة، المقاول لازم يخطر رب العمل في الحال ويبيّن الزيادة المتوقعة — ولو ماعملش، بيسقط حقه في استرداد اللي جاوز بيه.
والفرق العملي إن مافيش سقف مخفي. مش لأن الأسعار أرخص — لأن المواصفة نفسها مكتوبة قدامك قبل ما تمضي، فمافيش مواصفة تانية تظهر بعدين وتقولك ادفع فرق.
والنسبة دي بتاخد بيها إيه
مش إشراف وبس. دي بتغطي:
- التصميم — وده ليه تكلفة لوحده في السوق، وشامل الرسومات التنفيذية كاملة: لوحات كهرباء وسباكة وأرضيات وأسقف وحركة وتكييفات والتنسيق بينهم
- إشراف دايم — مهندس مشرف في الموقع من أول دقيقة لآخر دقيقة
- رسومات تنفيذية لكل بند قبل ما ينفَّذ
- تقرير تنفيذ لكل مرحلة — الموقف الفني والمالي والزمني والتنفيذي، وجدول زمني، وصور البنود، وملاحظات وبنود مستجدة
- مقايسة تفصيلية لكل مرحلة قبل ما تبدأ
- كاميرات 24 ساعة — تشوف شقتك أو فيلتك وإنت قاعد في بيتك. ودي خدمة تقدر تطلبها
وتمن النظام ده
وده مش نظام مثالي، وفيه حاجات لازم تعرفها قبل ما تختاره.
١. مش هتعرف الرقم النهائي من أول يوم. إنت عارف النسبة والتوصيف والكميات — مش الإجمالي المقفول. ولو إنت من الناس اللي عايزة رقم واحد تقفل عليه وتمشي وخلاص، النظام ده مش هيريّحك.
٢. بياخد من وقتك. فيه اختيارات تتاخد، ومقايسة مرحلة تتراجع قبل كل مرحلة. اللي عايز يسلّم المفتاح ويرجع يلاقيها خلصت، ده مش هو.
٣. والنسبة بتتحسب من الإجمالي. يعني كل ما اخترت مواصفة أغلى، كل ما النسبة بالقيمة زادت. وده تعارض حقيقي في تركيبة النظام.
والرد عليه مش إن الحساب مكشوف قدامك. الرد إن مقايسة كل مرحلة بتتعتمد قبل ما المرحلة تبدأ. يعني مافيش رقم بيتحرك من غير إمضاك عليه هو نفسه.
الحساب المكشوف بيخليك تشوف. والاعتماد المرحلي بيخليك توافق.
واحنا شغالين بالنظام ده. مش لأن التلاتة التانيين غلط — لأن اللي فيهم مش واضح، ومش من عادتنا نحط الناس اللي وثقت فينا في مفاجآت.
الأربعة جنب بعض
| النظام | بتعرف الرقم إمتى | المواصفة مكتوبة؟ | الفرق بيظهر فين |
|---|---|---|---|
| المتر | من أول يوم | لأ | يوم ما تختار |
| المقاولة | من أول يوم | لأ | في الخامات |
| الباقات | من أول يوم | لأ | يوم ما تختار |
| النسبة | بعد المقايسة | أيوة | مافيش — مكتوب قبل |
اللي تقدر تطلبه قبل ما تمضي — مع أي شركة
الكلام ده مش مربوط بينا، وينفع تستخدمه مع أي عرض قدامك:
١. اطلب كشف بنود بالكميات. مش رقم إجمالي — بنود، وكل بند وكميته.
٢. اسأل كل بند اتحسب على أنهي مواصفة. السيراميك أنهي مقاس وأنهي نوع؟ الأبواب خامتها إيه؟ ودوّر على الإجابة مكتوبة، مش مقولة.
٣. اسأل: لو اخترت أغلى من المواصفة دي، الفرق بيتحسب إزاي؟ والرد على السؤال ده بيقولك عن الشركة أكتر من أي كتالوج.
٤. خلي المواصفة بالنوع والمقاس والسُمك، مش باسم ماركة. الماركة بتتغيّر وبتخلص من السوق. المواصفة بتفضل.
٥. لو العرض بنسبة، اسأل عن تلاتة: سقف أقصى، واحتياطي جواه، وبند بيقسم الوفر لو المشروع نزل تحت السقف. والمعيار المتعارف عليه دوليًا إن السقف مايتحددش قبل ما الرسومات تكمل 60–80%، والاحتياطي 3–8% من السقف، والوفر بيتقسم من 50/50 لـ70/30. والإجابة بتقولك عن طريقة شغل الشركة أكتر من أي كتالوج.
٦. ولو العرض بأجر إجمالي، خلي أي إضافة بإذن مكتوب منك واتفاق على أجرها قبل التنفيذ. ده مش تشدّد — ده اللي المادة 658 نفسها بتشترطه.
واحنا مش بنقول أنهي نظام غلط. بنقول إن الأربعة موجودين، وإن اللي بيفرق هو إنك تعرف إنت في أنهي واحد فيهم قبل ما تمضي.